OLGe Hamm und München: Immobilienmakler müssen Daten aus dem Energieausweis in ihre Werbung aufnehmen

Auch Immobilienmakler sind verpflichtet, in ihren Immobilieninseraten die Pflichtinformationen aus dem Energieausweis anzugeben. Das haben die Oberlandesgerichte in Hamm und München entschieden (OLG Hamm, Urteil vom 04.08.2016, Az. 4 U 137/15 und Urteil vom 20.08.2016, Az. 4 U 8/16 – beide nicht rechtskräftig; OLG München, Urteil vom 08.12.2016, Az. 6 U 4725/15 – nicht rechtskräftig). Endgültige Rechtsklarheit haben die Urteile allerdings nicht gebracht.

Öffentliche Ankündigungen für den Verkauf, die Vermietung, die Verpachtung oder das Leasing von Immobilien müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis für das Gebäude enthalten. Im Einzelnen sind dies die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), den Energiebedarf bzw. Energieverbrauch des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger für die Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse des Gebäudes (§ 16a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 EnEV). Mehrere Landgerichte hatten sich bereits mit der Frage zu befassen, ob Immobilienmakler wettbewerbswidrig handeln, wenn ihre Werbeanzeigen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis nicht enthalten. Sie beantworteten sie nicht einheitlich. Grund dafür war, dass der Wortlaut des § 16a Abs. 1 und Abs. 2 EnEV nur Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber zu den Energieangaben verpflichtet, nicht jedoch Immobilienmakler. Nach Auffassung des OLG München gilt die Vorschrift daher nicht für Immobilienmakler, das OLG Hamm lässt die Frage offen.

Beide Gerichte begründen ihr Ergebnis nicht immobilienrechtlich auf der Grundlage des § 16a EnEV, sondern wettbewerbsrechtlich: Fehlende Energieangaben in der Werbung stellten eine wettbewerbswidrige Irreführung durch Unterlassen nach § 5a Abs. 2 UWG dar. Nach dieser Vorschrift dürfen dem Verbraucher wesentliche Informationen nicht vorenthalten werden. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis seien aber wesentlich für die Entscheidung des Verbrauchers, sich mit dem Immobilienangebot näher zu befassen.

Die Entscheidungen verwundern weniger im Ergebnis als in ihren Begründungen. § 16a EnEV setzt europarechtliche Vorgaben um. Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verlangt, dass „bei Verkauf oder Vermietung … in den Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in den kommerziellen Medien der … Indikator der Gesamtenergieeffizienz genannt wird.“ Danach muss jede Immobilienwerbung die Daten aus dem Energieausweis enthalten, unabhängig davon, wer sie veröffentlicht. Die Beschränkung auf Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber in § 16a Abs. 1 und Abs. 2 EnEV könnte ein Umsetzungsdefizit bedeuten. Es ist zu wünschen, dass der Europäische Gerichtshof (EuGH) diese Frage klärt.

Eine Vorlage an den EuGH wird möglicherweise der Bundesgerichtshof (BGH) beschließen. Die Entscheidungen sind noch nicht rechtskräftig, gegen die Urteile des OLG Hamm sind Revisionsverfahren beim BGH anhängig (Az. I ZR 229/16 und I ZR 232/16).

wn