Neuregelungen für Maklerverträge treten am 23. Dezember 2020 in Kraft – was Immobilienmakler dann beachten müssen

Am 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Es fügt neue Bestimmungen zum Maklerrecht in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ein. Folgende Neuregelungen sollten Immobilienmakler bei der Gestaltung ihrer Verträge mit Kauf- wie Verkaufsinteressenten zukünftig beachten.

Textform für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Maklerverträge über den Kauf oder den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern bedürfen der Textform (§ 656a BGB). Dafür spielt es keine Rolle, ob der Kunde des Maklers ein gewerblich tätiges Unternehmen oder ein Verbraucher ist. Es kommt allein darauf an, dass Gegenstand des Maklervertrages der Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist.

Dem Textformerfordernis wird genügt, wenn die gegenseitigen Vertragserklärungen per E-Mail ausgetauscht werden. Mündlich können Maklerverträge über den Kauf oder Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr wirksam geschlossen werden. Ohne Einhaltung der Textform ist der Maklervertrag nichtig (§ 125 Satz 1 BGB) und begründet keine Rechte und Pflichten.

Höhe und Verteilung der Provision auf die Kaufvertragsparteien

Die Marktgegebenheiten entscheiden darüber, ob der Makler eine Provision vom Verkäufer, vom Käufer oder auch von beiden Parteien fordern kann. Der Makler ist weiterhin nicht gehindert, in Bezug auf ein und dieselbe Immobilie sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig zu werden und mit beiden Parteien eine Provisionsvereinbarung zu treffen. Auch die Höhe der Provision ist frei vereinbar. Schranken hat der Gesetzgeber nunmehr für den Fall gezogen, dass bei Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser auf der Käuferseite ein Verbraucher steht (§ 656b BGB). Dabei unterscheidet das Gesetz danach, ob der Makler mit beiden Parteien eine Provisionsvereinbarung getroffen hat oder nur mit einer Seite.

Maklervertrag mit Verkäufer und Käufer

Schließt der Makler mit beiden Kaufvertragsparteien einen Maklervertrag mit Provisionsvereinbarung über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, muss die Provisionshöhe für beide Seiten gleich sein. Der Makler kann die Höhe der Provision frei vereinbaren, ist im Verhältnis der Kaufvertragsparteien zueinander aber zur Gleichbehandlung verpflichtet (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Vereinbart er, für eine Partei unentgeltlich tätig zu werden, gilt das auch für die andere Partei (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB). Erlässt er einer Seite die Zahlung der vereinbarten Provision, wirkt sich das auch zu Gunsten der anderen Seite aus (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Beispiel: Trifft der Makler mit dem Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eine Provisionsvereinbarung in Höhe von 3 % auf den Kaufpreis, muss er anschließend auch vom Käufer 3 % verlangen. Er darf weder mehr noch weniger als 3 % fordern.

Maklerverträge, die von diesen Provisionsregelungen abweichen, sind unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB), sodass Provisionsansprüche nicht entstehen. Bereits vereinnahmte Beträge muss der Makler nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB) zurückzahlen.

Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei

Hat nur eine Partei – Käufer oder Verkäufer – einen Maklervertrag abgeschlossen (maklergebundene Partei), ist eine Vereinbarung mit der anderen Partei über die Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn grundsätzlich möglich. Dabei muss die maklergebundene Partei jedoch zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Welche Auswirkungen diese Regelung hat, verdeutlichen folgende Beispiele.

Fall A: Der Makler schließt mit dem Verkäufer einen Maklervertrag unter Vereinbarung einer Provision Höhe von 6 % des Kaufpreises. In einer Abrede mit dem Käufer kann dieser verpflichtet werden, bis zu 50 % des vereinbarten Maklerlohns zu übernehmen, maximal also 3 %.

Fall B: Der Makler schließt mit dem Käufer einen Maklervertrag unter Vereinbarung einer Provision in Höhe von 6 % des Kaufpreises. In einer Abrede mit dem Verkäufer kann dieser verpflichtet werden, bis zu 50 % des vereinbarten Maklerlohns zu übernehmen.

Die maklergebundene Partei bleibt verpflichtet, mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision zu zahlen, je nach Marktlage aber auch einen größeren Anteil. Ein Erlass der Provisionszahlung wirkt sich wiederum zu Gunsten der anderen Partei aus (§ 656d Abs. 2 BGB). Abweichende Vereinbarungen sind nicht wirksam.

Der Anspruch gegen die nicht maklergebundene Partei ist erst fällig, wenn der Makler oder die maklergebundene Partei die Erfüllung ihrer Zahlungspflicht nachgewiesen haben (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB.

Auswirkungen auf die Werbung

Die Auswirkungen der neuen Regelungen auf die Werbung unterscheiden sich danach, ob der Makler für beide Kaufvertragsparteien tätig wird oder nur mit einer Seite einen Maklervertrag abschließt. Geht er mit beiden Parteien vertragliche Bindungen ein, bietet er in einer Immobilienanzeige nicht nur das Objekt an, sondern auch seine Maklerdienstleistungen. Dabei handelt es sich in Bezug auf die Maklerleistungen um ein Angebot im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV, sodass die Werbung die Höhe der Provision ausweisen muss. Weicht sie von der Vereinbarung mit dem (ersten) Auftraggeber ab, ist die Provisionsangabe wegen Irreführung über den Preis wettbewerbswidrig nach § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 UWG.

Bindet sich der Makler vertraglich nur an eine Partei des Kaufvertrages, muss er in seinen Werbeinseraten darauf hinweisen, falls die andere Partei des Kaufvertrages einen Teil der Provision tragen soll. Das ist eine wesentliche Information, die dem Verbraucher nach § 5a Abs. 2 UWG nicht vorenthalten werden darf. Sie könnte beispielsweise lauten: „Provisionsbeteiligung 2 %“ oder nur „Provisionsbeteiligung“, falls die Höhe der Beteiligung ausgehandelt werden soll.

Weiterführende Informationen

Zur Tätigkeit der Wettbewerbszentrale im Bereich Immobilienwirtschaft >>

wn