„Bestellerprinzip“ für Immobilienmakler bei der Vermittlung von Mietwohnungen am 01. Juni 2015 in Kraft getreten

Am 01. Juni 2015 ist das sog. „Bestellerprinzip“ in Kraft getreten, das wesentlichen Einfluss auf den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers im Falle der Vermittlung von Mietwohnungen hat. Vom Mieter kann der Makler eine Provision nicht mehr verlangen, wenn er bereits vom Vermieter einen Vermittlungsauftrag über die zu vermietende Wohnung erhalten hat.

Bislang haben Makler in Immobilienanzeigen Mietwohnungen nicht selten mit dem Hinweis angepriesen, dass für den Mieter keine Vermittlungsprovision anfalle. „Provisionsfrei“ oder „Keine Provision für Mieter“ konnte man etwa in den Anzeigen lesen. Da derartigen Anzeigen für konkrete Immobilien ein Maklerauftrag des Vermieters vorangeht, sind Angebote dieser Art für den Mieter zukünftig aber stets provisionsfrei. Die Wettbewerbszentrale empfiehlt Immobilienmaklern daher, in Werbeinseraten für Mietwohnungen Vorsicht walten zu lassen: Hinweise wie „Provisionsfrei“ oder „Keine Mieterprovision“ könnten als irreführende Werbung mit Selbstverständlichkeiten angesehen werden.

Der Immobilienmakler ist die Schnittstelle zwischen Vermieter und Mieter. Er tritt in vertragliche Beziehungen zum Vermieter und hat den Auftrag, einen Mieter für dessen Wohnung zu finden. Ein Vertragsverhältnis besteht aber auch zum Wohnungssuchenden, dem der Makler eine Wohnung anbietet. Kam es zum Abschluss eines Mietvertrages, konnte der Makler eine Provision für seine Tätigkeit sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter verlangen. Diese Möglichkeit besteht nach der neuen Gesetzeslage nicht mehr. Der Makler ist zukünftig nicht berechtigt, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Eine Ausnahme sieht das Gesetz nur in dem Fall vor, dass der Makler ausschließlich aufgrund des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages vom Vermieter den Auftrag einholt, dessen Wohnung zu vermieten. Befand sich die dem Wohnungssuchenden angebotene Wohnung dagegen bereits im Portfolio des Maklers, steht ihm ein Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden nicht zu (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Im Streitfall muss der Makler die Umstände, aus denen er einen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden herleiten will, darlegen und beweisen.

Für Maklerverträge, zwischen Makler und Wohnungssuchenden, die vor dem 01. Juni 2015 abgeschlossen worden sind, gilt die alte Rechtslage fort. Der Makler kann daher vom Mieter eine Provision verlangen, wenn der Maklervertrag vor dem 01. Juni 2015 und der Mietvertrag nach diesem Zeitpunkt geschlossen worden ist (Ableitung aus Art. 170 EGBGB).

Ein Verstoß des Maklers gegen das Bestellerprinzip stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Sie kann mit einer Geldbuße bis zu 25.000,00 € geahndet werden. Daneben wird das Bestellerprinzip auch Auswirkungen auf das Werbeverhalten der Makler haben.

Das neu eingeführte „Bestellerprinzip“ betrifft die Vermietung von Wohnungen. Auf die Vermietung anderer Räumlichkeiten sowie den Verkauf von Immobilien zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecken hat es keine Auswirkungen.

Das Bestellerprinzip ist durch Art. 3 des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) in das Wohnungsvermittlungsgesetz eingefügt worden.

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wn