Neue Regeln zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf über Wohnimmobilien treten Ende 2020 in Kraft

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft und bringt einheitliche und verbindliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten mit sich. Die neuen Vorschriften sind auf solche Verträge anwendbar, in denen der Makler als Unternehmer tätig wird und der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB n.F.). Unter den sachlichen Anwendungsbereich fallen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser sowie Wohnungen. Keine Anwendung finden die neuen Vorschriften auf Baugrundstücke, Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien.

Bislang ist es so, dass sich Aufteilung und Höhe der Maklerprovision je nach Bundesland und Region stark unterscheiden. Grundsätzlich sind Höhe und Aufteilung der Maklerprovision Verhandlungssache. In manchen Bundesländern ist es üblich, dass nur der Käufer die Maklerprovision trägt, in anderen Bundesländern wird die Maklerprovision häufig zu etwa gleichen Teilen auf Verkäufer und Käufer verteilt. Die Verteilung der Kosten wird nun geändert. Zur Höhe der Maklercourtage macht das Gesetz keine Vorgaben, so dass die tatsächlich zu zahlende Maklerprovision weiterhin sehr unterschiedlich ausfallen kann. Zu den neuen Regelungen:

Sofern sich ein Makler für die Vermittlung derselben Immobilie sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision versprechen lässt (sog. Doppelbeauftragung), darf dies nach § 656c BGB n.F. nur in der Weise erfolgen, dass sich beide Parteien – also Verkäufer und Käufer –zur Zahlung des Maklerlohns in gleicher Höhe verpflichten. Ein Erlass gegenüber einer Partei wirkt sich auch zugunsten der anderen Partei aus. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Die hälftige Teilung der Maklerprovision ist also in diesen Fällen zwingend. Laut Gesetzesbegründung sind vom Anwendungsbereich des § 656c BGB n.F. nicht die Fälle erfasst, in denen eine Kaufvertragspartei den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein mit der Wahrnehmung ihrer Anliegen beauftragt. In diesen Fällen soll nur der Auftraggeber die vereinbarte Provision zahlen.

In den Fällen, in denen nur eine der Parteien des Hauptvertrages (Kauf der Immobilie) einen Maklervertrag abgeschlossen hat, ist die Maklerprovision von dieser Partei zu zahlen. Eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns verpflichtet, ist nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Zahlungsanspruch wird dabei erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer eigenen Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierzu erbringt (§ 656d BGB n.F.).

Schließlich wird für alle Maklerverträge, die die Vermittlung von Immobilienkäufen betreffen ein Textformerfordernis eingeführt (§ 656a BGB n.F.). Aktuell können Maklerverträge noch mündlich geschlossen werden.

Weiterführende Informationen

Zur Tätigkeit der Wettbewerbszentrale in der Immobilienwirtschaft >>

Zum Jahresbericht 2019, „Kapitel Immobilienwirtschaft >>

jb