Wettbewerbsverstöße in der Immobilienbranche können überwiegend außergerichtlich beigelegt werden

Die Wettbewerbszentrale hat für das Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr eine höhere Anzahl von wettbewerbsrechtlichen Beschwerden in der Immobilienbranche verzeichnet. Erfreulicherweise musste die Wettbewerbszentrale ihren Unterlassungsanspruch nur in Einzelfällen vor Gericht einklagen.

Klärung durch Gericht
So hat das Landgericht Berlin jüngst einem Immobilienmakler auf Antrag der Wettbewerbszentrale untersagt, für die Vermittlung von Wohnräumen zu werben, ohne auf seine Eigenschaft als Immobilienmakler hinzuweisen (Urteil vom 28.11.2011, Az. 52 O 143/11). Diese Hinweispflicht ergibt sich aus § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittlG) und dient insbesondere der Abgrenzung zu privaten Immobilienangeboten, die im Gegensatz zu den meisten Vermittlungsangeboten von Maklern provisionsfrei sind. Der gewerbliche Charakter der Werbung muss also eindeutig und unmissverständlich zum Ausdruck kommen. Der betroffene Makler hatte allerdings in einer Kleinanzeige nur mit dem Namensbestandteil „Botschaftsbörse“ geworben, was auch andere Interpretationsmöglichkeiten eröffnete und den Gesetzesanforderungen damit nicht genügte. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

Außergerichtliche Klärung durch Abmahnung
In der Mehrheit der Fälle, in denen ein Verstoß festgestellt wurde, konnte eine außergerichtliche Einigung durch Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung erzielt werden. Gegenstand der Abmahnungen waren insbesondere folgende Aspekte:

• unzureichende Angaben zur Höhe der Maklerprovision: der Hinweis „Provision zzgl. 19% MwSt“ verstößt gegen die Pflicht nach § 1 Abs. 1 Preisangabenverordnung (PAngV), den Endpreis einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu nennen
• fehlender Hinweis auf den gewerblichen Charakter der Anzeige: in Zeitungsanzeigen genügt es nicht, nur eine Telefonnummer oder einen mehrdeutigen Namen anzugeben; vielmehr muss erkennbar sein, dass es sich um ein gewerbliches Angebot eines Immobilienmaklers handelt (§ 6 Abs. 2 WoVermittlG)
• falsche Angaben zum Standort der Immobilie: die Bewerbung einer Immobilie unter der Angabe einer falschen Postleitzahl oder einem abweichenden Ortsnamen stellt eine Irreführung i. S. d. § 5 Abs.1 S. 2 Nr. 1 UWG da; die Wettbewerbszentrale musste bei Immobilienportalen feststellen, dass insbesondere zu vermittelnde Objekte, die sich im Bundesland Brandenburg befinden, fälschlicherweise mit einer Berliner Postleitzahl versehen werden, damit diese bei der Nutzung von Suchmasken in Trefferlisten für Berliner Stadtbezirke aufgenommen werden.
• unzulässige Provisionsversprechen: grundsätzlich ist es möglich, eine Tipp-Provision an Verbraucher auszuloben, um das Portfolio der potentiell zu vermittelnden Immobilien zu erhöhen. Es handelt sich dabei um einen Fall der grundsätzlich erlaubten Laienwerbung. Dabei müssen allerdings die Voraussetzungen der Auszahlung korrekt und transparent mitgeteilt werden. Wird die Provision nur bei erfolgreicher Vermittlung ausgezahlt oder erst ab einer bestimmten Kaufpreissumme ausgezahlt, ist hierauf hinzuweisen. Bei der Höhe der Provision ist darauf zu achten, dass diese im Verhältnis zum Wert der zu vermittelnden Immobilie steht. Ist für den Verkäufer nicht ersichtlich, dass der private „Vermittler“ eine Provision für seine Empfehlung erhalten hat, kann es sich um einen Fall der unzulässigen verdeckten Laienwerbung handeln.
• irreführende Werbung mit Auszeichnungen oder Zertifizierungen: Werbehinweise wie „Zertifizierte/r Immobilienmakler/in IHK-Zertifikat“ stellen eine Irreführung i. S. d. § 5 Abs. 1 S.2 Nr. 3 UWG dar. Es existiert zwar ein Bildungsabschluss der Industrie- und Handelskammern mit der Bezeichnung „Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in“; es kann auch ein Zertifikat mit der Bezeichnung „Immobilienmakler (IHK)“ erworben werden. Eine Zertifizierung des Personals wird jedoch nicht vorgenommen, sodass die Formulierung als irreführend zu beanstanden ist.
• Übersendung unerwünschter Werbung: es stellt eine unzulässige Belästigung i. S. d. § 7 UWG dar, wenn ein Immobilienmakler ohne vorherige Einwilligung Werbung per E-Mail versendet oder Werbeanrufe tätigt. Auch die Übersendung von Briefwerbung ist nicht erlaubt, wenn der Empfänger der Zusendung von Werbung auf dem Postwege widersprochen hat.
• unvollständiges oder fehlendes Impressum: Immobilienmakler sind nach § 5 Telemediengesetz (TMG) wie alle anderen Gewerbetreibenden dazu verpflichtet, im Rahmen des eigenen Internetauftritts ein vollständiges und korrektes Impressum bereit zu halten.

Die Immobilienbranche im Blickfeld der Europäischen Union
Im Hinblick auf die Umsetzung der Richtlinie über unlautere Geschäftspraktiken (2005/29/EG) – diese ist in Deutschland im Dezember 2008 erfolgt – hat die Europäische Kommission im Mai 2011 eine Konsultation in den Mitgliedstaaten unter anderem dazu durchgeführt, wie die Richtlinie im Immobiliensektor angewendet wird. Die Wettbewerbszentrale hat umfassend Stellung bezogen und auf die Wirksamkeit des privatrechtlichen Durchsetzungssystems unter Nennung von Beispielen aus ihrer Rechtsverfolgungspraxis hingewiesen.

jb